دسته: علوم انسانی مقاله بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) در 67 صفحه ورد قابل ویرایش
قیمت فایل فقط 3,500 تومان
مقاله بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) در 67 صفحه ورد قابل ویرایش
مقدمه:
مبحث اجاره اماكن مسكونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماكن تجاری بحثی‌ست كه قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تكالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده كه به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.
و امروز هم اینجانب به عنوان یك دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات كاملی در این زمینه كه از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زیادی ذهنم را پر كرده بود، من جمله اینكه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسكن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سؤالاتی در ذهنم بود كه رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.
فصل اول: انتقال عین مسكونی مستأجره
در عقد اجاره با وجود اینكه موجر منافع ملكش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملك است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینكه خدشه‌ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملك مانع از انتقال شود و یا در حالت عكس آن:
قراردادی را كه موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یك به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی كنند و همانطور كه در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌كند.
گفتار اول:
در باب اجاره:
به موجب ماده: 466 ق.م: «اجاره عقدی‌ست كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»
مادة 467 ق.م: مورد اجاره ممكن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالك) مستأجر (اجاره كننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینكه وسیله‌ای را اجاره كنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، كه البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌كنند بلكه منفعتی كه از فكر كار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌كنند. در این تحقیق در مورد اجارة ملك صحبت شده چه بصورت مسكونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا كه در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌كنیم كه یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.
الف: خصوصیات قرارداد اجاره:
1- تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست كه شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان كرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[1]
در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده كه اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درك می‌كند و به احتمال زیاد علت این بوده است كه قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالك و مستأجر عقد اجاره را تعریف كرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.
قانون مدنی ایرانی در ماده 466 اجاره را عقدی می‌داند كه به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد، تا از منافع آنها استفاده كند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی‌كند بلكه در مقابل متعهد می‌شود مالی را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می‌پردازد ممكن‌ست یكجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال‌الاجاره یا اجاره‌بها می‌نامند.
اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر می‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی «عین مستأجره» نامیده می‌شود حال كه معلوم شد اجاره قراردادی‌ست كه بین موجر و مستأجر منعقد می‌گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست كه موجر و مستأجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.
بنابراین اگر كسی عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبی را كه بیان می‌كند از روی شعور و تصمیم صحیح نیست نمی‌تواند موجر یا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گیرد آن عقد بوجود نمی‌آید و اگر سند اجاره‌ای را مجنون در حال داشتن جنون امضاء كرده باشد آن سند اعتباری ندارد و اثری از نظر حقوقی بر آن بار نمی‌شود.
شخص نابالغ یعنی صغیر و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگیرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغیر یا طفل یا نابالغ به كسی گفته می‌شود كه به سن معینی كه سن بلوغ نامیده می‌شود، نرسیده باشد كه این سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمری و در پسر 15 سال تمام قمری‌ست.
اشخاص غیر رشید یعنی كسانی كه عقل مالی آنها بطور كامل رشد نكرده است اگر چه صغیر نباشند نمی‌توانند بدون اجازة ولی یعنی پدر و جد پدری یا قیم (در صورت نبودن پدر یا جد پدری) طرف عقد اجاره قرار بگیرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد كنند این عقد درست نیست. یعنی اگر پدر و جد پدری یا قیم با این عقد موافق باشند و اجازه بدهند این اجاره صحیح است. و اگر با آن مخالفت كنند این عقد باطل خواهد بود.
2- پس از آنكه عقد اجاره بطور صحیح واقع شد مستأجر مالك منافع مورد اجاره می‌شود. به عبارت دیگر همانطور كه موجر مالك عین مورد اجاره است، مستأجر مالك منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالك منافع مورد اجاره می‌شود می‌تواند در مدتی كه مورد اجاره در اجارة او هست آن را به دیگری اجاره دهد مگر اینكه در عقد اجاره اول بین او و موجر شرط شده باشد كه حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشكلی نیست زیرا به راحتی می‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد.
وضع محل سكونت با محل كسب و تجارت یكسان نیست. در اجارة مسكن به ترتیبی كه بیان شد، چون مستأجر مالك منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، كه حق انتقال بغیر ندارد می‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار كند و اجاره دهد ولی در مورد محل كسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد كه منفعت محل كسب را به دیگری انتقال دهد حق چنین اقدامی نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب می‌شود.
3- در معوض بودن اجاره: اجاره عقدی‌ست معوض یعنی موجر در برابر مال‌الاجاره معین، مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. بنابراین مستأجر در مقابل منفعتی كه از مورد اجاره می‌برد مالی یا پولی به موجر می‌دهد یا تعهد می‌كند كه در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال‌الاجاره معین نشود، عقد اجاره باطل است.
گفتار دوم:
در باب انتقال:
انتقال عین مستأجره توسط مالك آن صورت میگیرد حال به بیع باشد و بخواهد آن را بفروشد و یا به ارث باشد یعنی با فوت مالك به وراثش به ارث برسد و یا اینكه مالك آن را وقف كند.
در صورتیكه منفعت این ملك در اجارة دیگری باشد تاثیری در انتقال آن نخواهد داشت و چون رابطه حقوقی بین مالك اول و مستأجر صورت گرفته این رابطه همچنان ادامه می یابد (البته در حالی كه آن را فروخته باشد و همچنین در حالت وقف این رابطه با مالك اول است اما در صورت فوت مالك اول، ورثه باید وظایف او را انجام دهند) و عقود اجاره و بیع هر دو صحیح میباشد.
در صفحات بعدی توضیحات بیشتری در مورد انتقال خواهیم آورد.
الف) انتقال ارادی (قراردادی) عین مستأجره
انتقال ممكن است ارادی یا قهری باشد در مورد انتقال قهری بعداً صحبت خواهد شد و اما در مورد انتقال ارادی شخص مالك با اراده و خواست خود می‌تواند عین مستأجره را به ثالث منتقل كند چه به بیع و چه به وقف. همانطور كه قبلا متذكر شدیم در هیچكدام از این موارد خللی در عقد اجاره وارد نمی‌شود و همچنین مشكلی برای عقد وقف یا بیع پیش نمی آید. و همچنان طرف حساب مستأجر همان مالك سابق است نه مالك جدید و یا متولی وقف.
ب) انتقال قهری عین مستأجره:
در صورتیكه موجر فوت كند بصورت قهری وارثان وی مالك عین مستأجره میشوند و در واقع مستأجر با وارثان روبروست و عقد اجاره همچنان باقی است اما در صورتیكه مستأجر فوت كند عقد اجاره به قوت خود باقی است زیرا عقد اجاره عقدی‌ست لازم و با فوت طرفین از بین نمی رود. در مورد مستأجر در صورتیكه شرط به مباشرت وی در استفاده از منفعت عین مستأجره شده باشد پس از فوت وی عقد باطل می گردد.
اگر در عقد اجاره، لزوم مباشرت مستأجر، شرط شده باشد پس از فوت وی عقد باطل می‌شود در صورتیكه براساس بند 3 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر بعد از فوت مستأجر، موجر نمی تواند به استناد این شرط تخلیه ید وراث وی را بخواهد ولی درخواست فسخ اجاره توسط وراث مستأجر در موردی كه فوت مستأجر شرط ایجاد فسخ معین شده باشد امكان دارد.
ممكن است استدلال شود[2] كه در بند 2 ماده 14 آمده است كه اگر عین مستأجره برای تجارت خود مستأجر، اجاره داده شود و مستأجر آن را به دیگری بدهد موجر می‌تواند فسخ اجاره اصلی را بخواهد حال این پرسش به میان میآید كه چه تفاوتی بین موردیست كه موجر منافع را به دیگری منتقل می سازد، و یا اینكه در اثر فوت او، منافع بطور قهری به بازماندگانش برسد، در هر دو مورد برخلاف آنچه طرفین خواسته اند اجاره به شخص دیگری غیر از مستأجر منتقل شده است. پس اگر در خصوص انتقال ارادی، اجاره را بتوان فسخ كرد، منطق حكم می‌كند كه در انتقال قهری نیز این ترتیب رعایت شود و همین حكم منطقی در امكان تخصیص یافتن قانون مدنی در مورد محل كسب ایجاد تردید می‌كند.
با وجود این، چون امكان فسخ اجاره باعث می‌شود كه حق سرقفلی مستأجر، بدون جهت و بی آنكه تقصیری كرده باشد، از بین برود، در حالیكه از روح قانون برمی آید كه تنها در موارد تقصیر مستأجر، قانونگذار به موجر حق داده است تا بدون پرداختن سرقفلی، تخلیة مورد اجاره را درخواست كند، و نظر به اینكه در مورد محل سكنی نیز، بند 1 از ماده 14، با اینكه در مقام بیان بوده است، تنها واگذاری ارادی را از موجبات فسخ اجاره شمرده است.
نظر نخست قوی تر است و رویه قضایی نیز متمایل به محدود كردن موارد فسخ به حالتهای پیش بینی شده در ماده 14 است.»
ج) وضعیت اجاره بها:
1- تعیین میزان اجاره بها:
از نظر اصول حقوقی در موارد اختلاف باید ادعای مستأجر را مقدم داشت، زیرا قدر متیقن از میزان اجاره مقداری است كه او می پذیرد و موجر كه ادعای توافق در میزان زیادتری را دارد باید دلیل بدهد. ولی قانون روابط موجر و مستأجر به این ترتیب اكتفا نكرده و در ماده سوم مقرر داشته است. «در مواردی كه اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره‌بها همان است كه در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است كه بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی كه میزان آن معین نشود، با رعایت مقررات این قانون، از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادلة روز تعیین می‌شود.» قانون تكمیل و اجارة واحدهای مسكونی نیز آئین نامه خاصی برای تعیین اجاره‌ها پیش بینی كرده كه به نظر می رسد در این گونه اجاره ها نیز قابل اجرا باشد. بطور خاص هرگاه میزان اجاره بها احراز نشود این قانون «اجرت المثل» را جانشین اجرت المسمی می‌كند و بر این مبنا مستأجر را مكلف به پرداختن اجاره می سازد و گاه نیز آخرین اجارة رسمی موجر با مستأجرین سابق را به طور موقف ملاك قرار می‌دهد.
2- تكلیف مستأجر پیش از تعیین اجاره بوسیلة دادگاه:
در صورتیكه اجاره نامه ای بین طرفین تنظیم نشده باشد، مستأجر باید اجاره را به میزان اجرت المثل بپردازد. ولی اشكال در این است كه، در بیشتر موارد، بین او و موجر اختلاف نظر پیدا می‌شود مستأجر می‌خواهد هرچه كمتر بپردازد و موجر مایل است تا جایی كه ممكن است مبلغ بیشتری بگیرد ناچار باید دادگاه در این باب تصمیم بگیرد و از كارشناس یاری بخواهد. گرفتن این تصمیم نیز به زودی میسر نمی‌شود و گاه گفتگوهای دادرسی به درازا می كشد. در این مدت مستأجر باید چه كند؟ هیچ معیاری برای تعیین میزان اجاره جز وجدان او وجود ندارد و ناگزیر باید بطور موقت گفته او را پذیرفت، هرچند كه از این وضع سوء استفاده كند و پول ناچیزی را به عنوان اجرت المثل بپردازد.
«در صورتی كه اجاره نامه ای در بین نباشد (مستأجر ملزم است) اجاره بها را به میزانی كه بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیكه میزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت المثل مبلغی كه متناسب با اجاره املاك مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانكی كه از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را، اگر اجاره نامه رسمی نباشد با تعیین محل اقامت موجر به یكی از دفاتر رسمی نزدیك ملك تسلیم و رسید دریافت دارد»[3]
عیب مهم این ترتیب در جایی ظاهر می‌شود كه مستأجر می كوشد ماهها دادرسی را به تأخیر بیاندازد تا مبلغ ناچیزی را كه گاه مسخره نیز جلوه می كند، به صندوق دادگستری بپردازد و سرانجام نیز كه ملك را تخلیه می‌كند، موجر با اعسار او در پرداختن اجاره های عقب مانده روبرو شود. بطور معمول، نرخ سود در بازار بیش از صدی دوازده در سال است. و برای مستأجر بدحساب صرف می‌كند كه از پول اجرت المثل با نرخ زیادتر استفاده كند و سرانجام نیز، اگر دادرسی به زیان او تمام شود همان دوازده درصد اضافه را بپردازد.[4]
بنابراین بهتر است در چنین مواردی دادگاه از دستور موقت استفاده كند و یا مشاوره كارشناس مبلغی را معین كند، تا پیش از تعیین تكلیف نهایی اجاره، مستأجر موظف به تادیه آن شود.
جهت دریافت فایل مقاله بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) لطفا آن را خریداری نمایید
قیمت فایل فقط 3,500 تومان
برچسب ها : تحقیق بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) , پروژه بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) , مقاله بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) , دانلود تحقیق بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) , بررسی انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه) , انتقال , عین مستأجر , حقوق ایران